O Blog do site Lote Legal, criado para manter o público atualizado a respeito de loteamentos clandestinos e da campanha da AELO para o combate à ilegalidade, está completando um ano. Lançado em 2022, esse espaço já apresentou mais de 100 notícias. E, nesta semana, uma das notícias é sobre o próprio Blog, cujo sucesso depende um trabalho em equipe, liderado pelo presidente da AELO, Caio Portugal. E vamos em frente! Ainda há muito para se fazer para ser banida, de uma vez, a criminalidade que desafia o poder público.
Se depender da AELO e das expressivas instituições parceiras no Lote Legal, os compradores de lotes poderão ficar tranquilos na hora de adquirir um local para a casa própria.
Em Minas: “Não compre gato por lebre”
O jornal “Hoje em Dia”, de Belo Horizonte, publicou artigo do advogado Kênio Pereira sobre o risco de se comprar um lote irregular. Ele lembra que a capital mineira (foto), em constante crescimento, vive efervescência, com muitos loteamentos novos no município e nos arredores, mas os possíveis compradores de lotes devem tomar determinados cuidados – por sinal, os mesmos que caracterizam a campanha Lote Legal, lançada em 2021 pela AELO e que passou a contar com parceiros.
Em Belo Horizonte, Kênio é diretor da regional mineira da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário e conselheiro Secovi-MG.
Este é o texto do artigo “Condomínio fechado irregular, não compre gato por lebre”, do advogado Kênio Pereira:
Muitos desejam a segurança e status de morar em um condomínio fechado. Entretanto, são inúmeros casos em que a pessoa compra um terreno num loteamento comum, às vezes irregular, pagando mais caro ao pensar que se trata de um condomínio fechado. São diversos os casos nos quais o proprietário de uma gleba rural faz um loteamento irregular, com planta sem a aprovação pelo município, situação que impossibilita a abertura de matrícula no Cartório de Registro de Imóveis.
As pessoas movidas pela emoção compram um terreno sem saber que estão adquirindo um pedaço de uma fazenda ou gleba. A “jogada” mais comum é a seguinte: faz-se um loteamento fora das regras da Lei n.º 6.766/79 e vende-se frações ideais de terreno, levando o comprador a ter vários “sócios” de uma única gleba de terra. Nessa situação, a pessoa adquire um lote sem saber exatamente onde são as divisas, pois não há planta aprovada. Muitos investidores deixam de ter prejuízo por serem alertados por advogados, que, ao analisar os documentos, percebem os riscos. Existem casos em que a loteadora chega a vender até área em que não se pode construir.
Esses loteamentos têm pouco valor por não terem matrícula individualizada dos lotes no Ofício de Registro de Imóveis. Casos como os aqui citados, foram tantos que, nos anos 1990, o desembargador Sérgio Lélis Santiago – na época, Corregedor de Justiça do Estado de Minas Gerais – editou a instrução n.° 213/93, que diz: “Não podem os titulares dos cartórios imobiliários proceder o registro de frações ideais de terreno com localização, numeração e metragem certas, ou de qualquer outra forma de instituição de condomínio que caracterize loteamento ou desmembramento do solo urbano de modo obliquo e irregular, desatendendo aos princípios da Lei n.º 6.766/79, notadamente a prévia aprovação do projeto respectivo pelo poder público municipal, respondendo o infrator pelas penalidades cabíveis”.
Existem loteadores maliciosos que, cientes dessa ilegalidade, inventam uma “convenção de condomínio” para enganar os compradores, dando a impressão de ser viável a regularização dos lotes. Fazem o registro da suposta convenção no Cartório de Títulos e Documentos, que não é apto para tal, e a utilizam para dizer que regularizaram o condomínio. O Cartório de Títulos e Documentos tem por finalidade apenas a guarda e disponibilidade de documentos e não traz nenhuma eficácia a convenção.
Um loteamento clandestino sob a fachada de “condomínio fechado” acaba iludindo um comprador desatento, pois existem áreas que não podem ser contempladas com infraestrutura por estarem sujeitas a possíveis alagamentos, assoreamento de rios e lagos, além de problemas com saneamento, abastecimento de água e energia elétrica.
Assim, o empreendimento estará fadado a desvalorização, gerando surpresa para quem deseja futuramente revender o lote, pois os vizinhos/coproprietários passam a ser “sócios” desse “condomínio geral” propenso a muitos conflitos.
